Marchand de biens

Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Dans le domaine de l'immobilier, l'activité de marchand de biens consiste à acheter des biens immobiliers, puis à les revendre aussi vite que possible après les avoir réhabilités ou restructurés pour les adapter à la demande du marché. Son objectif est de générer une importante plus-value en valorisant les biens acquis. Afin d'améliorer l'état et le rendement d'un bien, le marchand de biens exploite de nombreux leviers de valorisation et procède au cas par cas : rénovation de parties communes ou privatives, division par lots, libération d'un bien loué ou à l'inverse, sa mise en location. Le plus souvent, les marchands de biens se spécialisent sur un type d'opération : habitations, bureaux, bâtiments de prestige, fonds de commerce ou terrains.

Cette activité n'étant pas réglementée, les obligations légales d'un marchand de biens rénovateur sont celles d'un commerçant. Mais comme tout professionnel, il doit détenir une assurance civile professionnelle. De plus, dans la mesure où il réalise des transactions immobilières en son nom et fait faire des travaux, il doit se soumettre à un bataillon d'obligations diverses, qui sont celles d'un propriétaire.
Pour commencer, le marchand de biens qui a fait réaliser des travaux importants, est responsable pendant dix ans des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Avant l'ouverture du chantier, il doit donc souscrire une assurance en responsabilité décennale et une assurance dommages-ouvrage qui paiera le coût des réparations des dommages relevant de la garantie décennale.
Ensuite, lors de la revente, le marchand de biens doit fournir à l'acquéreur un éventail de diagnostics techniques et de certificats : les diagnostics sur l'amiante, le plomb, les termites, les installations intérieures d'électricité et de gaz et la performance énergétique, l'état de l'installation d'assainissement non-collectif et l'état des risques naturels et technologiques, et enfin la garantie de superficie lorsque la transaction porte sur un lot de copropriété.

S'il veut changer l'usage des locaux, il doit demander une autorisation en mairie. Si le bien acheté est loué, sauf accord avec les locataires, il doit poursuivre le bail. S'il veut intervenir sur la structure extérieure d'un immeuble, il doit solliciter des autorisations (permis de démolir, permis de construire, déclaration préalable de travaux, etc.). Si les locaux sont ouverts au public, le marchand de biens doit respecter les normes de sécurité incendie et d'accessibilité des Établissements Recevant du Public (ERP).
Enfin, si le marchand de biens reçoit de l'argent avant la livraison d'un chantier, d'un acquéreur vis-à-vis duquel il s'est engagé à réaliser des travaux dans un délai déterminé, il doit signer avec lui un contrat de Vente d'Immeuble à Rénover (VIR) ou un contrat de Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA).